¿Cuáles son los antecedentes de esta nueva suspensión?
- En fecha 23 de marzo de 2020 y hasta el 1º de septiembre de 2020, el Ejecutivo Nacional suspendió el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial afectados por el cese de actividades decretado en el marco del Estado de Alarma causado por el Covid-19 y de aquellos utilizados como vivienda principal, tanto de los vencidos y no pagados, como de los por vencerse, así como también de cualquier otra obligación dineraria prevista en el contrato de arrendamiento (Decreto N° 4.169, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 6.522 de fecha 23 de marzo de 2020, en adelante el “Primer Decreto”). Para mayor información sobre las implicaciones legales de este Primer Decreto, pueden revisar nuestro Boletín sobre el tema haciendo clic aquí.
- El miércoles 1° de abril de 2020 fue publicada la Resolución N° 023 del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, en la cual se establecen eventuales formas de pago para refinanciar los cánones de arrendamiento de inmuebles que constituyan viviendas principales (Gaceta Oficial Nº 41.852).
- En fecha 2 de septiembre de 2020 y hasta el 2 de marzo de 2021, el Ejecutivo Nacional decide suspender nuevamente el pago de los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a los fines antes indicados, en los mismos términos previstos en el Primer Decreto (Decreto Nº 4.279, publicado en la Gaceta Oficial Nº 41.956 de fecha 2 de septiembre de 2020, en adelante el “Segundo Decreto”).
- El 23 de septiembre de 2020 fue publicada la Resolución Nº 032 del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, en la cual se establecen eventuales formas de pago para refinanciar los cánones de arrendamiento de inmuebles que constituyan viviendas principales, en los mismos términos previstos en la citada Resolución N° 023 (Gaceta Oficial N° 41.971).
- En fecha 7 de abril de 2021, el Ejecutivo Nacional dicta el Decreto N° 4.577, publicado en la Gaceta Oficial Nº 42.101 de la misma fecha (en adelante el “Tercer Decreto”).
¿Cuál es el objeto del Tercer Decreto?
Teniendo en cuenta que se mantienen las circunstancias que justificaron esta medida, como son el aumento de casos de coronavirus (Covid-19) y la reducción de la actividad comercial, mediante el Tercer Decreto el Ejecutivo Nacional suspende nuevamente, a partir del 7 de abril de 2021 y por un lapso de seis (6) meses, el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal.
Es importante hacer notar que desde el 2 de marzo de 2021 (fecha de terminación de la vigencia del Segundo Decreto) hasta el 7 de abril de 2021 (fecha de entrada en vigencia del Tercer Decreto), los cánones de arrendamiento de inmuebles comerciales como de los destinados a vivienda principal, no estaban suspendidos, pudiendo, en consecuencia, ser exigidos por el arrendador al arrendatario. También podían ser exigidas las cuotas de los acuerdos de reestructuración o refinanciamiento que se hubieren celebrado entre las partes que vencieran en ese período.
¿Cuál es la consecuencia legal de la suspensión del pago de los referidos cánones por el Tercer Decreto?
Que durante el plazo de la suspensión (desde el 7 de abril de 2021 hasta el 7 de octubre de 2021) no serán exigibles al arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento que se venzan, ni los vencidos que no hayan sido pagados, incluso si fueron objeto de acuerdos de refinanciamiento, ni otros conceptos pecuniarios pactados en los respectivos contratos de arrendamiento.
Como consecuencia de esta inexigibilidad, el Tercer Decreto suspendió por el mismo lapso, el desalojo de inmuebles utilizados como vivienda principal y de los destinados para uso comercial, en este último caso, solo por la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio.
¿Cuándo deberán pagar los arrendatarios los cánones de arrendamiento y demás obligaciones pecuniarias vencidas?
Según lo convengan en acuerdos que celebren de reestructuración o refinanciamiento, en el entendido que no podrá obligarse al arrendatario a pagar el monto íntegro acumulado por cánones y por otros conceptos de manera inmediata al término del plazo de suspensión. Por lo que respecta a los inmuebles destinados a vivienda principal, las partes podrán tener en cuenta las eventuales formas de pago para refinanciar los cánones de arrendamiento de inmuebles que constituyan viviendas principales, previstas en la Resolución N° 032 del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda citada en los antecedentes del Tercer Decreto, hasta tanto no se dicte una específica para este último.
¿Qué pasa si las partes no logran un acuerdo para el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones pecuniarias vencidas?
Deberán someter sus diferencias a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en el caso de inmuebles destinados a uso de vivienda principal, y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) cuando se trate de inmuebles comerciales.
¿En qué casos no se aplica la suspensión de los cánones de arrendamiento y otros pagos previstos en el contrato de arrendamiento?
De acuerdo con el Tercer Decreto, la suspensión no se aplicará en los siguientes casos, de conformidad con Reglamento que será dictado por el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional:
- Desde el momento en que se reinicie la actividad comercial con anterioridad al vencimiento del Tercer Decreto.
- A los contratos de establecimientos comerciales que por la naturaleza de su actividad se encuentren operando o prestando servicio activo de conformidad con los lineamientos del Ejecutivo Nacional.
La información que de manera gratuita es ofrecida a través de estos boletines está disponible para que el lector pueda utilizarla como una referencia de carácter general y preliminar sobre nueva legislación que consideramos de interés, pero no es una opinión legal de ARAQUEREYNA. En caso que el lector requiera asesoría legal, podrá contactar a los abogados de la firma.
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